По состоянию на 1.07.2010 года в городе Нижневартовске зарегистрировано 128 товариществ собственников жилья (ТСЖ) на 148 многоквартирных домах. В городе работает 10 частных управляющих компаний, в управлении которых находятся 1210 многоквартирных домов. Управление 1005 домами граждане выбрали на общих собраниях. Для жителей 186 многоквартирных домов администрацией города определена управляющая организация по результатам проведённого открытого конкурса по выбору управляющей организации для многоквартирных домов, все помещения в которых находятся в муниципальной собственности. На 19 многоквартирных домов, все помещения в которых находятся в муниципальной собственности, в настоящее время готовятся документы для проведения следующего открытого конкурса.

В последнее время собственников жилья интересует процедура смены управляющей организации, в том числе вопросы, касающиеся технической документации на многоквартирный дом. Какие документы и в какой срок должна передать предыдущая управляющая компания? Постараемся кратко ответить на эти вопросы.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации установлен п.24,26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491:

а) технический паспорт здания;

б) акты осмотра, проверки состояния инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

в) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

г) выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

д) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка – 25.01.2006);

ж) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

з) проектная документация (копия) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

и) иные, связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

2. В какой срок управляющая компания должна передать документы новой организации?

Пункт 10 ст. 162 ЖК РФ обязывает управляющую организацию за 30 дней до прекращения договора управления передать вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы. Основанием для передачи документации является решение общего собрания собственников о выборе способа управления и избрании другой УК или создании ТСЖ.

Удержание документации является созданием препятствий для управления многоквартирным домом. При условии легитимного выбора способа управления новый субъект управления имеет право истребовать у своего предшественника комплект технической документации. Крайний метод отстаивания своих прав – обращение в суд.

При смене организации, управляющей домом, обязанности по регистрационному учету граждан также переходят к ней. А это означает, что ей понадобятся документы, которые начал вести предшественник. Поэтому поквартирные карточки и карточки регистрации также должны быть переданы при передаче дома в управление.

Согласно п.25 Правил содержания общего имущества, застройщик обязан передать под расписку ТСЖ, созданному в строящемся доме, а также первому обратившемуся собственнику помещения инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома. Согласно Положению о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, такая инструкция представляет собой сборник документов, содержащих информацию, необходимую для эксплуатации дома. Во-первых, это сведения о застройщике, проектировщике, подрядчиках строительства. Во-вторых, характеристики строения в целом и перечень общего имущества с описанием, включая материалы, из которых объекты изготовлены. В-третьих, рекомендации по содержанию и ремонту имущества, а также рекомендуемые сроки службы отдельных его объектов.

Однако обязанность разработать инструкцию возложена только на застройщиков, получивших разрешение на ввод дома в эксплуатацию, начиная с 1.07.2007 года.

Если в новом доме не создано ТСЖ, собственники не обратились к застройщику за технической документацией, то застройщик обязан передать её организации, принимающей дом в управление.